IFI et trust : réduction de l'assiette

L'impôt sur la fortune immobilière (IFI), prévu aux articles 964 et suivants du CGI, s'applique aux contribuables dont le patrimoine immobilier net excède 1 300 000 euros au 1er janvier de l'année d'imposition. L'assiette de l'IFI comprend l'ensemble des biens et droits immobiliers détenus directement ou indirectement (via des sociétés, SCPI, OPCI, ou trusts), à l'exclusion des biens affectés à l'activité professionnelle du redevable. Les résidents fiscaux français sont imposés sur leur patrimoine immobilier mondial, tandis que les non-résidents ne sont imposés que sur leurs biens immobiliers situés en France. Le barème est progressif, allant de 0,5 % à 1,5 % au-delà de 10 millions d'euros.

Seules les dettes contractées pour l'acquisition, l'amélioration, la construction, la reconstruction ou l'entretien de biens immobiliers imposables sont déductibles de l'assiette de l'IFI (article 974 du CGI). Les emprunts immobiliers en cours, les travaux d'amélioration et les impôts fonciers dus au 1er janvier sont déductibles. En revanche, les dettes contractées auprès de membres du groupe familial ou de sociétés contrôlées ne sont déductibles que si le redevable démontre que le prêt n'a pas un objectif principalement fiscal. Par ailleurs, un mécanisme de plafonnement limite la déductibilité des dettes lorsque la valeur des actifs imposables excède 5 millions d'euros.

Les actifs immobiliers détenus dans un trust sont inclus dans l'assiette de l'IFI du constituant, conformément à l'article 972 ter du CGI. Si le constituant est décédé, les actifs sont imposables entre les mains du ou des bénéficiaires réputés constituants. Le trust est défini par l'article 792-0 bis du CGI comme un ensemble de rapports juridiques créés par un acte d'une personne plaçant des biens sous le contrôle d'un administrateur dans l'intérêt d'un ou plusieurs bénéficiaires. L'administrateur du trust est tenu de déposer une déclaration annuelle (article 1649 AB du CGI) détaillant la consistance et la valeur des actifs.

La résidence principale du redevable bénéficie d'un abattement de 30 % sur sa valeur vénale pour la détermination de l'assiette de l'IFI (article 973 du CGI). Cet abattement s'applique automatiquement, sans condition de durée d'occupation. En revanche, si la résidence principale est détenue via une SCI, l'abattement de 30 % ne s'applique que si le redevable occupe effectivement le bien à titre de résidence principale. Par ailleurs, une décote supplémentaire peut être appliquée pour tenir compte de contraintes d'occupation, mais l'administration fiscale est particulièrement vigilante sur la justification de ces décotes.

Plusieurs leviers permettent de réduire l'assiette de l'IFI en toute légalité. Le démembrement de propriété est un outil puissant : en cas de donation de la nue-propriété, seul l'usufruitier est redevable de l'IFI sur la valeur en pleine propriété du bien, mais le donateur sort le bien de son patrimoine taxable. L'investissement dans des biens professionnels exonérés (article 975 du CGI) permet d'exclure les immeubles affectés à l'activité professionnelle. La souscription à des dons aux organismes d'intérêt général ouvre droit à une réduction d'IFI de 75 % dans la limite de 50 000 euros (article 978 du CGI). Enfin, le plafonnement de l'IFI limite le total IFI + impôt sur le revenu à 75 % des revenus nets du contribuable.