Fiscalité des revenus patrimoniaux

Le prélèvement forfaitaire unique (PFU ou flat tax) de 30 % s'applique par défaut aux dividendes, intérêts et plus-values mobilières depuis 2018. Il comprend 12,8 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux. L'option pour le barème progressif peut être avantageuse si votre tranche marginale d'imposition est inférieure à 30 %, car elle permet de bénéficier de l'abattement de 40 % sur les dividendes (article 158-3-2° du CGI) et de la déductibilité partielle de la CSG. Attention : l'option pour le barème est globale et s'applique à l'ensemble des revenus mobiliers du foyer. L'avocat fiscaliste réalise les simulations pour déterminer l'option la plus favorable.

Le déficit foncier résulte de charges déductibles supérieures aux loyers perçus. Ce déficit est imputable sur le revenu global du contribuable dans la limite de 10 700 euros par an (article 156-I-3° du CGI), le surplus étant reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes. La fraction du déficit provenant des intérêts d'emprunt est imputable exclusivement sur les revenus fonciers. L'imputation sur le revenu global est conditionnée au maintien en location du bien pendant trois ans. Ce mécanisme constitue un levier puissant de réduction d'impôt pour les contribuables fortement imposés.

Les plus-values de cession de valeurs mobilières sont soumises au PFU de 30 % par défaut. Sur option globale pour le barème progressif, les plus-values sur titres acquis avant 2018 peuvent bénéficier d'abattements pour durée de détention : 50 % entre deux et huit ans, 65 % au-delà. Un abattement renforcé s'applique aux PME de moins de dix ans lors de la souscription. Les moins-values sont imputables sur les plus-values de même nature pendant dix ans. L'avocat fiscaliste optimise l'ordre d'imputation et le choix entre PFU et barème en fonction de l'ensemble de vos revenus mobiliers.

Le régime micro-foncier s'applique de plein droit lorsque les revenus fonciers bruts sont inférieurs à 15 000 euros par an. Il offre un abattement forfaitaire de 30 % et simplifie la déclaration. Le régime réel permet en revanche de déduire l'intégralité des charges réelles (travaux, intérêts d'emprunt, frais de gestion, assurances, taxe foncière). Si vos charges dépassent 30 % des loyers, le régime réel est plus avantageux et peut générer un déficit foncier imputable sur le revenu global. L'option pour le régime réel est irrévocable pendant trois ans. L'avocat fiscaliste analyse vos charges prévisionnelles pour vous recommander le régime le plus favorable.

Les revenus fonciers nets sont soumis aux prélèvements sociaux au taux global de 17,2 %, comprenant la CSG (9,2 %), la CRDS (0,5 %) et le prélèvement de solidarité (7,5 %). Ces prélèvements s'ajoutent à l'impôt sur le revenu calculé au barème progressif. Une fraction de la CSG (6,8 %) est déductible du revenu imposable de l'année suivante. Pour les non-résidents affiliés à un régime de sécurité sociale d'un État de l'EEE ou de la Suisse, les prélèvements sociaux sont réduits au seul prélèvement de solidarité de 7,5 %. L'optimisation globale de la fiscalité foncière nécessite d'intégrer ces prélèvements dans le calcul du rendement net.